قرارداد عادی پیش فروش ساختمان

قرارداد عادی پیش فروش ساختمان یک توافق بین فروشنده و خریدار است که برای خرید ملکی که هنوز کامل نشده یا در حال ساخت است، تنظیم می شود. هرچند طبق ماده ۱۰ قانون مدنی اعتبار دارد، اما از حمایت ها و امتیازات ویژه قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ محروم است و ریسک های حقوقی زیادی دارد. در ادامه، جزئیات بیشتر این موضوع رو با هم بررسی می کنیم.

پیش خرید و پیش فروش خونه یا آپارتمان این روزا حسابی داغ شده. قیمت های سرسام آور مسکن باعث شده خیلی ها نتونن یه خونه آماده بخرن و مجبور میشن سراغ گزینه هایی برن که هنوز کامل نشدن. از اون طرف، سازنده ها هم برای تأمین مالی پروژه، نیاز به پیش فروش دارن. این وسط، یه چیزی که خیلی مهمه و متاسفانه خیلی ها بهش کم توجهی می کنن، نوع قراردادیه که امضا میشه: قرارداد عادی پیش فروش ساختمان.

شاید فکر کنید عادی یعنی ساده و بی دردسر، اما تو دنیای حقوقی، همین عادی می تونه کلی دردسر و خطر براتون داشته باشه. تو این مقاله، می خوایم دور هم بشینیم و حسابی سر از کار این قراردادهای عادی دربیاریم، بفهمیم چه فرقی با قراردادهای رسمی دارن، چه خطراتی پشتشونه و چطور میشه از حقتون دفاع کنید. پس اگه قصد پیش خرید یا پیش فروش دارید، یا حتی کنجکاوید، تا آخر با ما همراه باشید.

درک مفهوم قرارداد پیش فروش ساختمان: چی به چیه؟

قبل از اینکه بریم سر وقت مشکلات، بیایید اول بفهمیم اصلاً قرارداد پیش فروش ساختمان چی هست و چه کسانی توش نقش دارن. اینطوری، وقتی از خطراتش حرف می زنیم، قضیه براتون ملموس تر میشه.

قرارداد پیش فروش یعنی چی؟

قانون پیش فروش ساختمان، یه تعریف روشن از این قرارداد داده. خیلی ساده بخوایم بگیم، اگه یه نفر (پیش فروشنده) که ممکنه مالک زمین باشه یا کسی که مجوز ساخت داره، تعهد بده یه واحد ساختمونی رو که هنوز کامل نشده یا حتی کلنگش هم نخورده، بعد از اتمام ساخت به یه نفر دیگه (پیش خریدار) واگذار کنه، این میشه قرارداد پیش فروش ساختمان.

اینجا چند تا نکته مهم هست:

• پیش فروشنده: کسی که می سازه یا مالک زمینه و می خواد ملک رو بفروشه. حواستون باشه که پیش فروشنده فقط مالک زمین نیست؛ ممکنه سرمایه گذاری باشه که با مالک توافق کرده یا حتی مستأجر زمینی باشه که حق ساخت روی اون رو داره.
• پیش خریدار: کسی که پول میده تا بعداً صاحب اون واحد ساختمونی بشه.
• ملک در حال احداث: این قرارداد برای املاکیه که هنوز ساخته نشدن یا دارن ساخته میشن. اگه خونه آماده باشه، دیگه پیش فروش نیست، معامله عادیه.

شرایط اصلی این قرارداد اینه که پیش فروشنده باید سند رسمی مالکیت زمین رو داشته باشه یا دست کم یه توافق رسمی با مالک داشته باشه که بهش اجازه ساخت و پیش فروش بده. اینجوری نیست که هرکسی با یه قولنامه بیاد بگه سازنده ام و می خوام پیش فروش کنم!

تفاوت اساسی: قرارداد عادی و رسمی پیش فروش

اینجا می رسیم به اصل مطلب و فرق بین زمین تا آسمون! یه قرارداد پیش فروش ممکنه به دو شکل تنظیم بشه: عادی یا رسمی.

قرارداد عادی همون قرارداد دست نویس یا تایپ شده ایه که بین دو نفر، شاید با حضور یه مشاور املاک یا حتی بدون اون، امضا میشه و تو هیچ دفترخونه ای ثبت نشده. مثل یه کاغذ معمولی که توش قول و قرار گذاشتید.

اما سند رسمی پیش فروش چیه؟ این سندی هست که با حضور طرفین، با رعایت تمام مقررات و تشریفات قانونی، تو یه دفتر اسناد رسمی (دفترخونه) ثبت میشه. این سند نه تنها تو دفترخونه ثبت میشه، بلکه خلاصه اش به اداره ثبت محل هم فرستاده میشه و حتی تو سند مادر ملک هم ثبتش می کنن. یعنی دیگه همه خبر دارن که این واحد پیش فروش شده.

اگه یادتون باشه، سال ۱۳۸۹ قانون پیش فروش ساختمان تصویب شد که تاکید اصلیش روی رسمیت بخشیدن به این قراردادها بود. هدف این قانون اینه که جلوی کلاهبرداری ها و مشکلات پیش فروش رو بگیره. ولی خب، همیشه این قانون رعایت نمیشه و خیلیا هنوز سراغ قراردادهای عادی میرن که همین باعث میشه از حمایت های این قانون محروم بشن.

اعتبار حقوقی قرارداد عادی پیش فروش ساختمان: واقعیت چیه؟

خب، حالا سوال اصلی اینه: اگه یه قرارداد پیش فروش رو عادی نوشتیم، اصلاً اعتبار داره یا نه؟ میشه بهش تکیه کرد؟ جوابش یه بله، اما… بزرگه!

اعتبار بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی: بله، معتبره، اما…

یه قانونی داریم به اسم ماده ۱۰ قانون مدنی که می گه قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است. یعنی چی؟ یعنی هر توافقی که شما و طرف مقابل با هم می کنید، اگه خلاف قانون نباشه، بین خودتون معتبر و لازم الاجراست. قرارداد عادی پیش فروش ساختمان هم از این قاعده مستثنی نیست.

پس، اگه یه قرارداد عادی پیش فروش امضا کردید، با رعایت شرایط کلی صحت معاملات (مثلاً اینکه هر دو طرف عاقل و بالغ باشن، قصد معامله داشته باشن، موضوع معامله مشخص باشه و …)، این قرارداد بین شما و پیش فروشنده اعتبار حقوقی داره. یعنی اگه پیش فروشنده زیر قولش بزنه، شما می تونید برید دادگاه و بر اساس همین قرارداد عادی، ازش شکایت کنید. اما اینجا یه اما بزرگ داریم.

محرومیت از امتیازات خاص قانون پیش فروش ساختمان

درسته که قرارداد عادی پیش فروش ساختمان معتبره، ولی متاسفانه از یه سری امتیازات خیلی مهم و حیاتی که قانون پیش فروش ساختمان (مصوب ۱۳۸۹) برای قراردادهای رسمی در نظر گرفته، بی بهره می مونه. این قانون اومده تا دست پیش خریداران رو بگیره و جلوی کلاهبرداری ها و بدقولی ها رو سفت و سخت بگیره. اما فقط برای قراردادهای رسمی!

مثلاً قانون میگه: «قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید … از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی … صورت گیرد.» (ماده ۳ قانون پیش فروش ساختمان). این یعنی قانونگذار تاکید داره که باید رسمی باشه. وقتی رسمی نباشه، شما نمی تونید از خیلی از اهرم های فشاری که قانون برای حمایت از شما گذاشته، استفاده کنید. مثلاً نمی تونید به راحتی سند رو منتقل کنید یا خسارت تأخیر رو بگیرید.

تحلیل نظریه اداره کل حقوقی قوه قضاییه: حرف آخر چیه؟

برای اینکه دیگه هیچ شکی نمونه، اداره کل حقوقی قوه قضاییه یه نظریه خیلی مهم داده که تکلیف قرارداد عادی پیش فروش ساختمان رو روشن می کنه. این نظریه (شماره 7/1401/912 مورخ ۱۴۰۱/۰۹/۱۲) چند تا چیز رو شفاف میگه:

1. اعتبار طبق ماده ۱۰ قانون مدنی: بله، تایید می کنه که قرارداد عادی، اگه شرایط عمومی صحت معاملات رو داشته باشه، طبق ماده ۱۰ قانون مدنی معتبر و لازم الاجراست. یعنی از نظر حقوقی بی ارزش نیست.
2. عدم شمول امتیازات خاص: این نظریه به صراحت میگه که قرارداد عادی پیش فروش، شامل امتیازات و تسهیلات خاصی که تو ماده ۵ قانون پیش فروش ساختمان برای قراردادهای رسمی گذاشته شده، نمیشه. یعنی اون حمایت های ویژه ای که تو قانون برای پیش خریدار پیش بینی شده، فقط شامل قراردادهای رسمی میشه.
3. مجازات ها برای عدم تنظیم سند رسمی: نکته مهم دیگه اینکه، اگه پیش فروشنده بدون تنظیم سند رسمی، اقدام به پیش فروش کنه یا بدون مجوز آگهی بده، مجازات میشه (ماده ۲۳ قانون پیش فروش ساختمان). این یعنی قانونگذار حتی برای عدم رعایت رسمیت، مجازات کیفری هم در نظر گرفته.

خلاصه کلام اینکه، قرارداد عادی پیش فروش ساختمان مثل یه چاقوی دو لبه می مونه. از یه طرف بین خودتون معتبره، اما از طرف دیگه، دستتون برای استفاده از خیلی از حمایت های قانونی بسته تره و ریسک هاتون حسابی بالا میره.

پس، با این تفاسیر، همیشه سعی کنید تا جای ممکن، سراغ قرارداد رسمی برید. اگه هم مجبور شدید قرارداد عادی امضا کنید، حتماً با چشم باز و با آگاهی کامل از محدودیت ها و خطراتش این کار رو بکنید.

خطرات پنهان و آشکار قرارداد عادی پیش فروش ساختمان: چرا اینقدر ریسکش بالاست؟

حالا که فهمیدیم قرارداد عادی پیش فروش ساختمان از نظر حقوقی تا حدودی معتبره ولی از امتیازات قانون بی بهره است، بیایید نگاهی دقیق تر بندازیم به همون امای بزرگی که گفتیم. چرا اصلاً توصیه میشه که از این قراردادها دوری کنید و چطور ممکنه سرمایه تون به خطر بیفته؟

ریسک بالای کلاهبرداری و معاملات معارض

این یکی از بزرگترین کابوس های پیش خریداران با قرارداد عادیه. وقتی شما یه قرارداد عادی امضا می کنید، هیچ ثبت رسمی ای انجام نمیشه. یعنی هیچ جا اعلام نمیشه که این واحد به شما فروخته شده. این موضوع، یه فرصت طلایی برای افراد سودجو و کلاهبردار فراهم می کنه.

• فروش یک واحد به چندین نفر: پیش فروشنده ممکنه با چندین نفر قرارداد عادی برای فروش یک واحد ساختمونی مشخص امضا کنه. چون هیچ سند رسمی وجود نداره که اعلام کنه این واحد قبلاً فروخته شده، خریداران بعدی از این موضوع بی خبر می مونن.
• چالش اثبات حق: اگه این اتفاق بیفته، شما باید تو دادگاه ثابت کنید که اول از همه شما این واحد رو خریده بودید. این کار خیلی سخته، زمان بره و نیاز به مدارک و شواهد قوی داره. حتی اگه ثابت هم بشه، ممکنه ملک به دست نفر دیگه ای افتاده باشه و شما فقط بتونید پولتون رو اون هم با کلی دردسر پس بگیرید.

دشواری اثبات مالکیت و حقوق پیش خریدار

وقتی سند رسمی نباشه، شما تو اداره ثبت اسناد، هیچ ادعای مالکیتی نسبت به اون واحد ندارید. اگه مشکلی پیش بیاد، مثلاً پیش فروشنده از انجام تعهداتش سرباز بزنه یا فوت کنه، شما باید تو دادگاه ثابت کنید که قرارداد معتبره و شما حق دارید.

• دعاوی حقوقی طولانی و هزینه بر: برای اثبات حقتون، باید یه عالمه پرونده حقوقی تشکیل بدید، بریز و بپاش کنید، وکیل بگیرید و زمان زیادی رو تو دادگاه ها بگذرونید. این یعنی هزینه و استرس زیاد.
• نیاز به مدارک و شهود قوی: تو دادگاه، قرارداد عادی ممکنه به تنهایی کافی نباشه و شما نیاز به شهود، رسیدهای پرداخت معتبر، یا هر مدرک دیگه ای داشته باشید که ادعای شما رو تایید کنه.

فقدان ضمانت های اجرایی قوی قانون پیش فروش

قانون پیش فروش ساختمان، یه سری مکانیزم های حمایتی قوی برای پیش خریدارها گذاشته که فقط برای قراردادهای رسمی قابل اجراست. وقتی قرارداد عادی باشه، شما از این اهرم ها محروم میشید:

• عدم امکان استفاده از ماده ۱۳ قانون: این ماده به پیش خریدار اجازه میده در صورت تکمیل شدن پروژه و انجام تعهدات، اگه پیش فروشنده برای انتقال سند حاضر نشد، از طریق دفترخونه و بدون نیاز به حکم دادگاه، سند رو به نام خودش بزنه. با قرارداد عادی، این امکان رو ندارید و باید حتماً برید دادگاه.
• چالش در دریافت خسارت تأخیر: قانون برای تأخیر در تحویل یا انتقال سند، خسارت های مشخصی رو تعیین کرده. در قراردادهای عادی، ممکنه اثبات و دریافت این خسارت ها دشوارتر باشه، چون مکانیزم های حمایتی قانون پشتش نیست.

مسئولیت پذیری محدود مشاور املاک

طبق قانون (ماده ۲۴)، مشاوران املاک موظفن که طرفین رو برای تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی هدایت کنن و خودشون نباید قرارداد پیش فروش رو تنظیم کنن. اگه مشاور املاک این کار رو بکنه، مجازات میشه (مثلاً تعلیق پروانه کسب). اما مشکل اینجاست که حتی اگه مشاور املاک متخلف هم مجازات بشه، این مجازات همیشه جبران کننده خسارت شما نیست. ممکنه سرمایه شما برگشت ناپذیر باشه یا تا مدت ها تو پیچ و خم دادگاه ها گرفتار بشید.

مشکلات در زمان پایان کار، تفکیک و انتقال قطعی سند

حتی اگه پروژه تکمیل بشه، ممکنه مشکلات جدیدی پیش بیاد:

• عدم همکاری فروشنده: پیش فروشنده ممکنه برای گرفتن پایان کار، تفکیک سند، یا حتی انتقال قطعی سند به نام شما همکاری نکنه. تو این صورت، شما باز هم باید بری سراغ دادگاه و دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کنید که خودش یه پروسه طولانیه.
• پیچیدگی های ثبتی: مراحل اخذ شناسنامه فنی مستقل، تفکیک ملک و سایر مراحل ثبتی می تونه پیچیده باشه و اگه پیش فروشنده همکاری نکنه، دردسرهای زیادی براتون ایجاد میشه.

در کل، قرارداد عادی پیش فروش ساختمان مثل راه رفتن روی یه سیم نازک می مونه. ممکنه اولش به نظر آسون بیاد، اما با یه اشتباه کوچیک، همه چیز بهم می ریزه و سرمایه تون به خطر می افته. پس، تا میشه، سمتش نرید!

نکات حیاتی قبل از امضای هرگونه قرارداد عادی پیش فروش: راهنمای عملی

با تمام این حرف ها، شاید گاهی چاره ای نباشه و مجبور بشید قرارداد عادی پیش فروش ساختمان امضا کنید. تو این شرایط، مهم اینه که با چشم باز و با رعایت حداکثری احتیاط عمل کنید تا ریسک هاتون رو تا جایی که میشه، کم کنید. اینجوری حداقل اگه مشکلی پیش اومد، دستتون برای پیگیری باز باشه.

تحقیق جامع در مورد پیش فروشنده: بشناس و بعد امضا کن!

این قدم اول و شاید مهم ترین قدمه. قبل از اینکه کوچکترین پولی رو بپردازید یا قراردادی رو امضا کنید، باید پیش فروشنده رو از هر نظر بشناسید:

• استعلام اعتبار و سابقه کاری: تحقیق کنید که پیش فروشنده (چه شخص حقیقی باشه چه شرکت) چه سوابقی داره؟ پروژه های قبلیش چی بوده؟ به موقع تحویل داده؟ شکایتی ازش تو دادگاه ها هست؟ می تونید از همسایه های پروژه های قبلیش، اهالی محل، یا حتی تو اینترنت تحقیق کنید.
• احراز هویت و اهلیت قانونی: حتماً کارت ملی یا مدارک شناسایی پیش فروشنده رو دقیقاً بررسی کنید و مطمئن بشید که همون شخصیه که ادعا می کنه. اگه شرکته، آخرین آگهی تغییرات شرکت رو از سامانه ثبت شرکت ها بگیرید تا ببینید مدیرعامل و صاحبان امضا چه کسانی هستند و آیا کسی که داره امضا می کنه، صلاحیت قانونی این کار رو داره یا نه.

بررسی دقیق مدارک ملک و پروژه: یه چک لیست کامل داشته باشید

مهمترین کاری که باید انجام بدید، بررسی مدارک ملکه. این مدارک به شما نشون میدن که آیا پیش فروشنده اصلاً حق پیش فروش این ملک رو داره یا نه.

مدارک اجباری (باید حتماً باشند):

1. سند مالکیت رسمی عرصه (زمین): به هیچ وجه به قولنامه یا مدارک عادی دیگه اعتماد نکنید. زمین باید سند رسمی داشته باشه و به اسم پیش فروشنده باشه. اگه به نام شخص دیگه ایه، حتماً باید وکالت نامه رسمی یا توافق نامه رسمی با مالک اصلی وجود داشته باشه.
2. پروانه ساخت معتبر: مطمئن بشید که پروانه ساخت برای کل ساختمان صادر شده و معتبره. می تونید از شهرداری استعلام بگیرید.
3. شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد (در صورت صدور): اگه شناسنامه فنی برای واحد مورد نظر شما صادر شده، حتماً اون رو بررسی کنید.

مدارک تکمیلی (داشتنش خیلی خوبه):

• بیمه نامه مسئولیت: این بیمه نامه خسارات ناشی از عیوب احتمالی بنا یا حوادثی که در دوره ساخت ممکنه پیش بیاد رو پوشش میده.
• تاییدیه مهندس ناظر: از مهندس ناظر بخواهید (یا بخواید پیش فروشنده ازش بگیره) که میزان پیشرفت فیزیکی پروژه رو تایید کنه. این به شما کمک می کنه ببینید پیشرفت کار با چیزی که پیش فروشنده میگه، مطابقت داره یا نه.
• پاسخ استعلام از اداره ثبت: حتماً از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام بگیرید تا مطمئن بشید زمین در رهن بانک نیست، توقیف نشده، و هیچ معامله معارضی روی اون انجام نشده.

درج جزئیات کامل و دقیق در متن قرارداد (حتی اگر عادی است): مو لا درز قرارداد نره!

اگه مجبور شدید قرارداد عادی امضا کنید، متن قرارداد رو طوری تنظیم کنید که هیچ جای ابهامی نداشته باشه. هرچیزی که به ذهنتون میرسه رو با جزئیات کامل بنویسید:

• مشخصات دقیق ملک: پلاک ثبتی، مشخصات عرصه و اعیان، متراژ دقیق واحد (حتی اگه تخمینیه بنویسید)، تعداد اتاق ها، طبقه، شماره واحد، پارکینگ، انباری و هرچیزی که به واحد شما مربوط میشه.
• مشخصات فنی و معماری: جنس مصالح، نوع سیستم گرمایش و سرمایش، نمای ساختمان، کاربری واحد (مسکونی، تجاری، اداری)، و تمام ویژگی هایی که تو قیمت ملک تأثیر داره.
• قیمت و نحوه پرداخت: بهای کل قرارداد، زمان بندی دقیق پرداخت اقساط (مثلاً تو هر مرحله از پیشرفت کار چقدر باید پرداخت کنید). یه نکته خیلی مهم: حداقل ۱۰% از بهای کل رو برای زمان تنظیم سند رسمی قطعی نگه دارید. این ۱۰% اهرم فشار شما برای اینکه پیش فروشنده پای میز سند بیاد. هیچ توافقی کمتر از این رو قبول نکنید.
• تاریخ دقیق تحویل و سند: تاریخ دقیق و مشخصی برای تحویل واحد و تاریخ مشخصی برای تنظیم سند رسمی قطعی تعیین کنید.
• تعیین تکلیف خسارات و تضمین ها: برای هر نوع تأخیر در تحویل، تأخیر در تنظیم سند، یا هرگونه عیب و نقص در ساخت، خسارت تأخیر روزانه یا ماهانه مشخص کنید. شروط فسخ قرارداد رو هم واضح بنویسید (مثلاً اگه پروژه تا فلان تاریخ تکمیل نشد، حق فسخ داشته باشید).
• تعیین مرجع حل اختلاف: اگه مشکلی پیش اومد، کجا باید برید؟ دادگاه یا داوری؟ این رو هم مشخص کنید.

اخذ تضامین کافی و معتبر: خودتو بیمه کن!

فقط به امضای پیش فروشنده اکتفا نکنید. برای اطمینان بیشتر، ازش تضمین بخواهید:

• چک، سفته یا ضمانت نامه بانکی: اگه مبلغ قرارداد زیاده، حتماً از پیش فروشنده چک، سفته یا حتی بهتر از اون، ضمانت نامه بانکی به مبلغ کافی بگیرید.
• نکات حقوقی تضامین: حواستون باشه که چک یا سفته رو به نام چه کسی بگیرید و چطور اونا رو وصول کنید. بهتره مبلغ تضمین برای خسارات احتمالی، بالاتر از مبلغ قانونی باشه تا انگیزه ای برای پیش فروشنده ایجاد بشه که سر وقت تعهداتش رو انجام بده.

مشاوره با وکیل متخصص: عقلت رو به دست وکیل بده!

آخرین و مهم ترین توصیه: قبل از امضای هر قرارداد عادی پیش فروش ساختمان، حتماً و حتماً با یه وکیل متخصص در امور ملکی و قراردادها مشورت کنید. یه وکیل می تونه:

• تمام بندهای قرارداد رو بررسی کنه و ایرادات و نقاط ضعفش رو بهتون بگه.
• مدارک پیش فروشنده و ملک رو از نظر قانونی چک کنه.
• راهکارهای حقوقی برای کاهش ریسک ها بهتون ارائه بده.
• بندهای مبهم یا خطرناک رو شناسایی و پیشنهاد اصلاح بده.

شاید فکر کنید هزینه وکیل زیاده، اما باور کنید این هزینه در مقایسه با خسارات جبران ناپذیری که ممکنه از یه قرارداد بد بهتون وارد بشه، هیچی نیست!

راهکارهای قانونی پس از انعقاد قرارداد عادی پیش فروش (در صورت بروز مشکل)

خب، حالا فرض رو بر این می ذاریم که شما یا یکی از نزدیکانتون، یه قرارداد عادی پیش فروش ساختمان امضا کردید و حالا به مشکل خورده اید. پیش فروشنده بدقولی کرده، سند رو منتقل نمی کنه، یا اصلاً کلاهبرداری در کاره. تو این شرایط، چه کارهایی میشه انجام داد؟ نگران نباشید، هنوز راه های قانونی هست، فقط مسیرش ممکنه کمی پیچیده تر و طولانی تر از قراردادهای رسمی باشه.

تلاش برای تبدیل قرارداد عادی به سند رسمی

اولین و بهترین کاری که باید انجام بدید، تلاش برای رسمی کردن قرارداد عادیه. حتی اگه با تأخیر هم باشه، بهتر از هیچیه.

• ارسال اظهارنامه و گفتگو: اول از همه، سعی کنید با پیش فروشنده وارد گفتگو بشید. اگه به نتیجه نرسیدید، می تونید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی یه اظهارنامه رسمی برای پیش فروشنده بفرستید و رسماً ازش بخواید برای تنظیم سند رسمی پیش فروش تو دفترخونه حاضر بشه.
• طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش: اگه با اظهارنامه هم فایده نداشت، چاره ای نیست جز اینکه برید دادگاه و دعوای الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش رو علیه پیش فروشنده مطرح کنید. تو این دعوا، از دادگاه می خواید که پیش فروشنده رو مجبور کنه برای ثبت رسمی قرارداد تو دفترخونه حاضر بشه.

مراحل و مدارک لازم:

1. ارائه اصل قرارداد عادی پیش فروش.
2. ارائه مدارک شناسایی طرفین.
3. اثبات پرداخت اقساط (رسیدهای بانکی، چک های وصول شده و…).
4. اگه پروژه کامل شده، تأییدیه مهندس ناظر یا هر مدرکی که پیشرفت کار رو نشون بده.
5. درخواست استعلام وضعیت ثبتی ملک.

بعد از اینکه حکم دادگاه صادر شد و قطعی شد، حتی اگه پیش فروشنده باز هم نیومد، دفترخونه می تونه به جای اون، سند رو امضا و رسمی کنه. البته این پروسه زمان بره و هزینه خودش رو هم داره.

پیگیری دعاوی حقوقی مرتبط

جدا از الزام به تنظیم سند، ممکنه مشکلات دیگه ای هم پیش اومده باشه که نیاز به طرح دعاوی حقوقی جداگانه داره:

• الزام به ایفای تعهد (تحویل واحد، اخذ پایان کار): اگه پیش فروشنده واحد رو تحویل نمیده یا پایان کار و تفکیک سند رو انجام نمیده، می تونید از دادگاه بخواید که اون رو مجبور به انجام این تعهدات کنه.
• مطالبه خسارت تأخیر: اگه تو قرارداد عادی تون شرط خسارت تأخیر در تحویل یا تأخیر در تنظیم سند رو گذاشته بودید، می تونید این خسارت رو از پیش فروشنده مطالبه کنید. اگه هم شرطی نذاشته بودید، ممکنه بتونید اجرت المثل (خسارت ناشی از عدم النفع) رو از دادگاه درخواست کنید.
• مطالبه مابه التفاوت مساحت: اگه متراژ واحد ساخته شده کمتر یا بیشتر از چیزی بود که تو قرارداد توافق کرده بودید، می تونید مابه التفاوت قیمت رو (بر اساس قیمت روز) مطالبه کنید.
• دعوای فسخ یا ابطال قرارداد: اگه شرایط قانونی یا قراردادی خاصی برای فسخ یا ابطال وجود داشته باشه (مثلاً اگه پیشرفت فیزیکی پروژه خیلی کم باشه، یا پیش فروشنده کلاهبرداری کرده باشه)، می تونید دعوای فسخ یا ابطال قرارداد رو مطرح کنید. البته قبل از فسخ، باید حتماً حق فسخ خودتون رو از طریق اظهارنامه به طرف مقابل اعلام کنید.

پیگیری دعاوی کیفری (در موارد تخلف و کلاهبرداری)

در برخی موارد، تخلف پیش فروشنده فقط حقوقی نیست و ممکنه جنبه کیفری هم داشته باشه. یعنی ممکنه جرمی اتفاق افتاده باشه که مجازات زندان یا جزای نقدی داره:

• مجازات های کیفری پیش فروشنده: طبق ماده ۲۳ قانون پیش فروش ساختمان، اگه پیش فروشنده بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش کنه یا بدون مجوز آگهی بده، مجازات زندان (۹۱ روز تا ۱ سال) یا جزای نقدی (۲ تا ۴ برابر وجوه دریافتی) براش در نظر گرفته شده. البته این جرم فقط با شکایت شاکی خصوصی (یعنی شما) یا وزارت راه و شهرسازی قابل پیگیریه.
• مجازات های مشاور املاک متخلف: اگه مشاور املاکی قرارداد عادی پیش فروش رو خودش تنظیم کرده باشه، طبق ماده ۲۴ قانون، ممکنه پروانه کسبش تعلیق یا باطل بشه. این هم می تونه به عنوان یه اهرم فشار استفاده بشه.
• کلاهبرداری و انتقال مال غیر: اگه ثابت بشه پیش فروشنده با قصد و نیت کلاهبرداری، ملکی رو به شما فروخته که اصلاً وجود نداشته یا مال خودش نبوده، یا اون رو به چند نفر فروخته، اینها جرایم کلاهبرداری یا انتقال مال غیر محسوب میشن که مجازات های سنگینی دارن.

نکته مهم اینه که برای پیگیری دعاوی کیفری، شما باید ابتدا به دادسرا مراجعه کنید و شکایت خودتون رو مطرح کنید. اثبات جرم هم کار آسونی نیست و نیاز به شواهد و مدارک محکمه پسند داره.

یادمون باشه، همیشه پیشگیری بهتر از درمانه. اما اگه کار به درمان هم رسید، از حقوق قانونی مون مطلع باشیم و بی گدار به آب نزنیم. کمک گرفتن از یه وکیل متخصص، تو تمام این مراحل می تونه نجات بخش باشه.

نتیجه گیری: انتخاب آگاهانه، آینده ای مطمئن

خب، تا اینجا با هم سفر کردیم به دنیای پیچیده قرارداد عادی پیش فروش ساختمان. دیدیم که این قراردادها، با اینکه بین خود طرفین اعتبار حقوقی دارن و بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی نافذ هستند، اما از حمایت ها و امتیازات ویژه ای که قانون پیش فروش ساختمان برای قراردادهای رسمی در نظر گرفته، محرومند. این محرومیت ها، می تونه کلی دردسر براتون درست کنه و سرمایه تون رو به خطر بندازه؛ از ریسک بالای کلاهبرداری و فروش چندباره یک واحد گرفته تا سختی اثبات حق تو دادگاه و نداشتن ضمانت های اجرایی قوی.

درسته که ممکنه گاهی اوقات مجبور بشیم سراغ قراردادهای عادی بریم، اما باید بدونیم که این مسیر پر از چاله چوله اس. همیشه بهترین و امن ترین راه، تنظیم و ثبت سند رسمی پیش فروش ساختمان تو دفاتر اسناد رسمیه. این سند رسمی نه تنها جلوی خیلی از سوءاستفاده ها رو می گیره، بلکه پشتوانه های قانونی محکمی رو هم برای شما فراهم می کنه.

اگه یادتون باشه، تو این مقاله حسابی روی اهمیت تحقیق قبل از امضا، بررسی دقیق مدارک، نوشتن یه قرارداد محکم و گرفتن تضمین های کافی تاکید کردیم. اینها مثل واکسنی می مونن که می تونن شما رو از بیماری های حقوقی نجات بدن.

در نهایت، چه پیش خریدار باشید و چه پیش فروشنده، تو این بازار پر نوسان و پیچیده، داشتن اطلاعات کافی و آگاهی حقوقی، سرمایه ای بزرگ تر از پوله. این اطلاعات به شما کمک می کنه که با چشمی باز و قدم هایی مطمئن، وارد معامله بشید و از هرگونه کلاهبرداری یا ضرر و زیان احتمالی، در امان بمونید.

اگه تو هر مرحله ای از این مسیر سوالی داشتید، نیاز به مشاوره تخصصی داشتید یا خدایی نکرده کارتون به دادگاه کشید، یادتون باشه که تنها نیستید. وکلای متخصص و با تجربه ما در امور ملکی و قراردادها، آماده اند تا با دانش و تجربه شون، بهترین راهکارها رو به شما ارائه بدن و از حقوقتون دفاع کنند.

برای اطمینان از صحت و سلامت قرارداد پیش فروش خود و جلوگیری از هرگونه مشکل احتمالی، با وکلای متخصص ما تماس بگیرید.