متراژ ملک قابل افراز
در دنیای پیچیده حقوق مالکیت افراز ملک به عنوان یکی از مهم ترین و کاربردی ترین مفاهیم حقوقی مطرح می شود. بسیاری از افراد در طول زندگی خود با موضوع مالکیت مشاعی املاک مواجه شده و به دنبال راهی برای جداسازی سهم خود و کسب مالکیت مستقل بر بخش مشخصی از ملک هستند.افراز ملک این امکان را فراهم می آورد تا شرکا و مالکین مشاعی بتوانند به جای مالکیت مشترک و نامشخص مالکیت قطعی و منفرداً بر بخش معینی از ملک داشته باشند. لذا یکی از مسائل مهم متراژ ملک قابل افراز است.
جهت دریافت مشاوره رایگان و تخصصی از وکیل افراز در موضوع املاک مشاع می توانید به صفحه وکیل افراز ملک مشاع مراجعه کنید.
اما این فرآیند که در ظاهر ساده به نظر می رسد در باطن دارای پیچیدگی ها و ظرافت های قانونی متعددی است که آگاهی از آن ها برای هر مالک مشاعی ضروری است.
افراز ملک چیست و چه اهمیتی دارد؟
افراز در لغت به معنای جدا کردن بخش کردن و تقسیم کردن است. در اصطلاح حقوقی افراز ملک به معنای تقسیم مال غیرمنقول مشاع (ملکی که بین چند نفر مشترک است) به قطعات مجزا و مستقل به نسبت سهم هر شریک به منظور رفع حالت اشاعه و ایجاد مالکیت اختصاصی بر هر قطعه می باشد. به زبان ساده تر زمانی که چند نفر به صورت مشترک مالک یک ملک هستند هیچ کدام به طور مشخص نمی توانند ادعا کنند که کدام بخش از ملک دقیقاً متعلق به آن هاست. افراز این وضعیت ابهام را از بین می برد و با تقسیم ملک به قطعات جداگانه هر مالک را صاحب قطعه ای مشخص و مستقل می کند.
برای همکاری با وکیل مجرب در امور ملکی به صفحه بهترین وکیل ملکی در تهران مراجعه کنید.
اهمیت افراز ملک از جنبه های گوناگونی قابل بررسی است :
- رفع اختلافات : مالکیت مشاعی همواره می تواند زمینه ساز بروز اختلافات بین شرکا باشد. تصمیم گیری در مورد اداره بهره برداری و نقل و انتقال ملک مشاع نیازمند توافق تمامی شرکا است که گاهی اوقات دستیابی به آن دشوار و زمان بر است. افراز ملک با ایجاد مالکیت مستقل بسیاری از این اختلافات را از میان برمی دارد.
- سهولت در نقل و انتقال : مالکیت مشاعی نقل و انتقال ملک را با پیچیدگی هایی مواجه می کند. فروش سهم مشاع نیازمند طی مراحل قانونی خاص و گاهی کسب رضایت سایر شرکا است. در حالی که مالکیت مفروز (پس از افراز) امکان نقل و انتقال آسان و بدون نیاز به رضایت دیگران را فراهم می سازد.
- بهره برداری مستقل : هر مالک پس از افراز می تواند به طور مستقل و بدون نیاز به کسب اجازه از سایرین از قطعه ملک خود بهره برداری کند. این امر به ویژه در املاک کشاورزی و تجاری از اهمیت بسزایی برخوردار است.
- اخذ سند مالکیت مستقل : پس از افراز ملک هر مالک می تواند برای قطعه مفروز خود سند مالکیت مستقل دریافت کند. این سند اعتبار و امنیت حقوقی مالکیت را افزایش می دهد.
برای آشنایی با مقررات و قوانین املاک مشاع به صورت جامع و کامل به صفحه مقررات افراز املاک مشاع مراجعه کنید.
مبنای قانونی افراز املاک در ایران
قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران به عنوان قانون مادر در حوزه حقوق خصوصی به طور کلی به موضوع مالکیت مشاعی و افراز اموال مشاع پرداخته است. ماده ۵۸۹ قانون مدنی بیان می دارد : “هر شریک المال می تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی متعهد بر عدم تقسیم شده باشند.” این ماده حق هر شریک در تقاضای افراز را به رسمیت می شناسد مگر در موارد استثنایی که قانون منع کرده یا توافق الزام آوری مبنی بر عدم تقسیم وجود داشته باشد.
علاوه بر قانون مدنی قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ و آیین نامه اجرایی آن به طور خاص به نحوه رسیدگی به درخواست افراز املاک مشاع و شرایط آن پرداخته اند. این قانون مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز را اداره ثبت اسناد و املاک در صورتی که ملک قابل افراز باشد و دادگاه در صورتی که ملک غیرقابل افراز تشخیص داده شود تعیین کرده است.
همچنین قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶ و قانون شهرداری ها نیز در مواردی به موضوع افراز اراضی و املاک شهری پرداخته و مقررات خاصی را در این زمینه وضع کرده اند. به عنوان مثال قانون شهرداری ها در ماده ۱۰۱ به موضوع تفکیک اراضی و وظایف شهرداری ها در این خصوص اشاره دارد که با مفهوم افراز در برخی موارد همپوشانی دارد.
متراژ ملک قابل افراز : آیا متراژ مشخصی برای افراز ملک وجود دارد؟
یکی از مهم ترین سوالاتی که در خصوص افراز ملک مطرح می شود وجود یا عدم وجود حداقل متراژ برای افراز است. به عبارت دیگر آیا برای افراز یک ملک قطعات مفروزه باید حداقل متراژ مشخصی داشته باشند؟ پاسخ به این سوال نیازمند بررسی دقیق قوانین و مقررات مرتبط و رویه های عملی موجود است.
به طور کلی در قوانین موضوعه ایران به صراحت و به صورت عام حداقل متراژی برای افراز انواع املاک تعیین نشده است. قانون افراز و فروش املاک مشاع و آیین نامه اجرایی آن بیشتر بر قابلیت افراز ملک و ضوابط و مقررات شهرسازی و طرح های جامع و تفصیلی تأکید دارند. به این معنا که اگر ملکی به قطعاتی تقسیم شود که هر قطعه به طور مستقل قابل بهره برداری بوده و با ضوابط و مقررات شهرسازی مغایرتی نداشته باشد اصولاً افراز آن امکان پذیر است حتی اگر متراژ قطعات مفروزه کم باشد.
با این حال عدم وجود حداقل متراژ صریح در قانون به معنای عدم وجود محدودیت در افراز نیست. در عمل محدودیت های متعددی می تواند مانع از افراز ملک به قطعات کوچک شود. این محدودیت ها را می توان به دو دسته کلی تقسیم کرد :
- محدودیت های قانونی و مقرراتی :
- ضوابط و مقررات شهرسازی : شهرداری ها و سایر مراجع ذی صلاح بر اساس طرح های جامع و تفصیلی شهرها ضوابط و مقرراتی را در خصوص کاربری اراضی تراکم ساختمانی تفکیک و افراز اراضی وضع می کنند. این ضوابط ممکن است حداقل متراژ برای قطعات تفکیکی یا مفروزه را تعیین کنند. به عنوان مثال ممکن است در یک منطقه مسکونی حداقل متراژ برای قطعات مسکونی ۱۰۰ متر مربع تعیین شده باشد. در این صورت افراز یک قطعه زمین به قطعاتی با متراژ کمتر از ۱۰۰ متر مربع حتی اگر از نظر فنی امکان پذیر باشد به دلیل مغایرت با ضوابط شهرسازی غیرممکن خواهد بود.
- قوانین و مقررات مربوط به کاربری اراضی : نوع کاربری ملک (مسکونی تجاری کشاورزی صنعتی و غیره) نیز در امکان سنجی افراز و تعیین حداقل متراژ قطعات مفروزه مؤثر است. به عنوان مثال در اراضی کشاورزی قوانین و مقررات مربوط به حفظ کاربری اراضی کشاورزی و جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی ممکن است محدودیت هایی را در خصوص افراز اراضی کشاورزی به قطعات کوچک اعمال کنند. در برخی موارد قانونگذار حتی حداقل نصاب برای اراضی کشاورزی تعیین کرده است که افراز اراضی کشاورزی به قطعاتی با مساحت کمتر از نصاب تعیین شده ممنوع است.
- قوانین و مقررات ثبتی : اداره ثبت اسناد و املاک نیز در فرآیند افراز به قابلیت ثبت مستقل هر قطعه مفروزه توجه می کند. اگر قطعه مفروزه به حدی کوچک باشد که امکان ثبت مستقل آن به عنوان یک واحد ثبتی وجود نداشته باشد اداره ثبت ممکن است از افراز آن خودداری کند. این موضوع به ویژه در مورد آپارتمان ها و واحدهای مسکونی که در قالب مجموعه ساخته می شوند اهمیت دارد.
- محدودیت های فنی و کارشناسی :
- قابلیت انتفاع مستقل : یکی از شروط اساسی افراز قابلیت انتفاع مستقل هر قطعه مفروزه است. به این معنا که هر قطعه پس از افراز باید به طور مستقل قابل استفاده و بهره برداری باشد. اگر قطعه مفروزه به حدی کوچک باشد که عملاً امکان بهره برداری مستقل از آن وجود نداشته باشد (به عنوان مثال بسیار باریک و غیرقابل ساخت و ساز باشد) کارشناس رسمی دادگستری که برای ارزیابی قابلیت افراز ملک تعیین می شود ممکن است عدم قابلیت افراز ملک را اعلام کند.
- دسترسی و معابر : هر قطعه مفروزه باید دسترسی مناسب به معابر عمومی داشته باشد. اگر افراز ملک به گونه ای انجام شود که برخی از قطعات مفروزه فاقد دسترسی مناسب به معابر باشند افراز قابل انجام نخواهد بود. در برخی موارد ممکن است لازم باشد برای ایجاد دسترسی برای قطعات مفروزه معابر اختصاصی یا مشاعی در نظر گرفته شود که این موضوع نیز می تواند بر امکان سنجی و نحوه افراز ملک تأثیر بگذارد.
- تأسیسات زیربنایی : هر قطعه مفروزه باید امکان دسترسی به تأسیسات زیربنایی مانند آب برق گاز و فاضلاب را داشته باشد. اگر افراز ملک به گونه ای انجام شود که تأمین تأسیسات زیربنایی برای برخی از قطعات مفروزه با مشکل مواجه شود افراز با مانع مواجه خواهد شد.
فلذا در پاسخ به سوال “آیا متراژ مشخصی برای افراز ملک وجود دارد؟” می توان گفت که به طور مطلق حداقل متراژ عامی برای افراز انواع املاک در قوانین ایران تعیین نشده است. اما در عمل محدودیت های قانونی مقرراتی فنی و کارشناسی متعددی می تواند مانع از افراز ملک به قطعات کوچک شود. این محدودیت ها عمدتاً ناشی از ضوابط و مقررات شهرسازی قوانین مربوط به کاربری اراضی مقررات ثبتی و ملاحظات مربوط به قابلیت انتفاع مستقل دسترسی و تأسیسات زیربنایی قطعات مفروزه است.
مراحل قانونی افراز ملک : از درخواست تا سند رسمی
فرآیند افراز ملک یک فرآیند قانونی و اداری است که نیازمند طی مراحلی مشخص می باشد. به طور کلی مراحل افراز ملک را می توان به شرح زیر خلاصه کرد :
- تقدیم درخواست افراز به اداره ثبت اسناد و املاک : اولین گام برای افراز ملک تقدیم درخواست افراز به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک است. این درخواست باید توسط یکی از مالکین مشاعی یا وکیل قانونی او تقدیم شود. در درخواست افراز لازم است مشخصات کامل ملک (پلاک ثبتی نشانی مساحت و غیره) مشخصات مالکین مشاعی و میزان سهم هر یک و دلایل درخواست افراز به طور واضح ذکر شود. همراه با درخواست افراز باید مدارک لازم نیز به اداره ثبت ارائه شود. مدارک لازم معمولاً شامل سند مالکیت مشاعی کپی شناسنامه و کارت ملی مالکین وکالت نامه (در صورت وجود وکیل) و سایر مدارک مرتبط است.
- تشکیل پرونده و ارجاع به کارشناس : پس از وصول درخواست افراز اداره ثبت اسناد و املاک پرونده ای در این خصوص تشکیل می دهد و موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد. کارشناس وظیفه بررسی قابلیت افراز ملک و تهیه نقشه افرازی را بر عهده دارد. کارشناس با مراجعه به محل ملک بررسی اسناد و مدارک و استعلام از مراجع ذی صلاح (مانند شهرداری و جهاد کشاورزی) در خصوص قابلیت افراز ملک و نحوه افراز آن اظهارنظر می کند. کارشناس باید اطمینان حاصل کند که افراز ملک با ضوابط و مقررات شهرسازی قوانین مربوط به کاربری اراضی و سایر قوانین و مقررات مرتبط مغایرتی ندارد و قطعات مفروزه قابلیت انتفاع مستقل را دارند.
- تهیه نقشه افرازی و گزارش کارشناسی : کارشناس رسمی دادگستری پس از بررسی های لازم نقشه افرازی ملک را تهیه می کند. در نقشه افرازی ملک مشاع به قطعات مفروزه تقسیم شده و حدود و مساحت هر قطعه مشخص می شود. همچنین کارشناس گزارش کارشناسی خود را نیز تهیه می کند. در گزارش کارشناسی کارشناس به طور مستدل و مستند در خصوص قابلیت افراز ملک نحوه افراز و رعایت ضوابط و مقررات مربوطه اظهارنظر می کند. نقشه افرازی و گزارش کارشناسی به اداره ثبت اسناد و املاک ارائه می شود.
- ابلاغ گزارش کارشناسی به مالکین : اداره ثبت اسناد و املاک گزارش کارشناسی را به تمامی مالکین مشاعی ابلاغ می کند. مالکین مشاعی ۱۰ روز فرصت دارند تا نسبت به گزارش کارشناسی اعتراض خود را به اداره ثبت اعلام کنند. در صورت عدم اعتراض در مهلت مقرر گزارش کارشناسی قطعی تلقی می شود.
- تصمیم گیری اداره ثبت در خصوص افراز : در صورتی که گزارش کارشناسی مثبت باشد (یعنی کارشناس ملک را قابل افراز تشخیص داده باشد) و اعتراضی نسبت به آن نشده باشد اداره ثبت اسناد و املاک تصمیم به افراز ملک می گیرد. تصمیم اداره ثبت به تمامی مالکین مشاعی ابلاغ می شود. در صورتی که گزارش کارشناسی منفی باشد (یعنی کارشناس ملک را غیرقابل افراز تشخیص داده باشد) یا اعتراضی به گزارش کارشناسی وارد شده باشد اداره ثبت اسناد و املاک قرار رد درخواست افراز را صادر می کند.
- اجرای تصمیم افراز و صدور سند مالکیت مفروز : در صورتی که اداره ثبت تصمیم به افراز ملک بگیرد تصمیم افراز اجرا می شود. اجرای تصمیم افراز شامل تطبیق نقشه افرازی با وضعیت موجود ملک و تعیین حدود قطعات مفروزه بر روی زمین است. پس از اجرای تصمیم افراز اداره ثبت اسناد و املاک برای هر قطعه مفروزه سند مالکیت مستقل صادر می کند. با صدور سند مالکیت مفروز فرآیند افراز ملک به پایان می رسد و هر مالک صاحب مالکیت اختصاصی بر قطعه مفروز خود می شود.
نکته مهم : در صورتی که اداره ثبت اسناد و املاک قرار رد درخواست افراز را صادر کند (به دلیل غیرقابل افراز بودن ملک یا اعتراض به گزارش کارشناسی) متقاضی افراز می تواند ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ قرار رد به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک اعتراض کند. در این صورت دادگاه به موضوع رسیدگی کرده و در خصوص قابلیت افراز ملک تصمیم نهایی را اتخاذ می کند.
چالش ها و اختلافات رایج در افراز ملک
فرآیند افراز ملک علی رغم وجود قوانین و مقررات مشخص همواره با چالش ها و اختلافات متعددی همراه است. برخی از رایج ترین این چالش ها و اختلافات عبارتند از :
- اختلاف نظر بین مالکین مشاعی : یکی از مهم ترین چالش ها در افراز ملک عدم توافق بین مالکین مشاعی در خصوص افراز ملک است. برخی از مالکین ممکن است با اصل افراز مخالف باشند یا در خصوص نحوه افراز تقسیم قطعات ارزش گذاری قطعات و سایر مسائل مربوط به افراز اختلاف نظر داشته باشند. در این موارد فرآیند افراز می تواند طولانی و پیچیده شود و حتی به طرح دعوای قضایی منجر شود.
- عدم قابلیت افراز ملک به دلیل ضوابط شهرسازی : همانطور که اشاره شد افراز ملک باید با ضوابط و مقررات شهرسازی مطابقت داشته باشد. در بسیاری از موارد به دلیل محدودیت های ناشی از طرح های جامع و تفصیلی افراز ملک به قطعات مورد نظر مالکین امکان پذیر نیست. به عنوان مثال ممکن است شهرداری حداقل متراژ برای قطعات مسکونی را تعیین کرده باشد و افراز ملک به قطعاتی با متراژ کمتر از حداقل تعیین شده ممنوع باشد. در این موارد مالکین مجبور خواهند بود به محدودیت های قانونی تمکین کنند و از افراز ملک به قطعات کوچک تر صرف نظر کنند.
- اعتراض به گزارش کارشناسی : گزارش کارشناسی نقش مهمی در فرآیند افراز ملک ایفا می کند. مالکین مشاعی حق دارند نسبت به گزارش کارشناسی اعتراض کنند. اعتراض به گزارش کارشناسی می تواند فرآیند افراز را به تأخیر بیندازد و حتی به ارجاع موضوع به کارشناس یا هیئت کارشناسی دیگر منجر شود. اعتراض به گزارش کارشناسی معمولاً زمانی مطرح می شود که مالکین با نظر کارشناس در خصوص قابلیت افراز ملک نحوه افراز ارزش گذاری قطعات یا سایر مسائل مربوط به افراز موافق نباشند.
- مشکلات مربوط به دسترسی و تأسیسات زیربنایی : همانطور که اشاره شد هر قطعه مفروزه باید دسترسی مناسب به معابر عمومی و دسترسی به تأسیسات زیربنایی (آب برق گاز و فاضلاب) داشته باشد. در برخی موارد افراز ملک به گونه ای انجام می شود که تأمین دسترسی یا تأسیسات زیربنایی برای برخی از قطعات مفروزه با مشکل مواجه می شود. در این موارد افراز ملک با مانع مواجه خواهد شد. برای رفع این مشکل ممکن است لازم باشد معابر اختصاصی یا مشاعی در نظر گرفته شود یا هزینه های تأمین تأسیسات زیربنایی بین مالکین تقسیم شود که این موضوع می تواند منشأ اختلافات جدیدی باشد.
- هزینه های افراز : فرآیند افراز ملک هزینه هایی را به دنبال دارد. این هزینه ها شامل هزینه کارشناسی هزینه نقشه برداری هزینه ثبت و صدور سند مالکیت و سایر هزینه های اداری است. تقسیم این هزینه ها بین مالکین مشاعی ممکن است منشأ اختلاف باشد. به طور معمول هزینه های افراز به نسبت سهم هر مالک بین آن ها تقسیم می شود مگر آنکه توافق دیگری بین مالکین وجود داشته باشد.
نکات کلیدی برای افراز موفق ملک : راهنمای عملی
برای آنکه فرآیند افراز ملک به صورت موفقیت آمیز و با کمترین چالش و اختلاف به پایان برسد رعایت نکات زیر توصیه می شود :
- مشاوره با وکیل متخصص : قبل از هر اقدامی برای افراز ملک حتماً با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کنید. وکیل با بررسی شرایط خاص ملک شما قوانین و مقررات مربوطه و رویه های عملی بهترین راهکار حقوقی را برای افراز ملک به شما ارائه خواهد داد. وکیل می تواند شما را در تمامی مراحل فرآیند افراز از تهیه درخواست افراز تا صدور سند مالکیت مفروز راهنمایی و همراهی کند.
- توافق با سایر مالکین مشاعی : سعی کنید تا حد امکان با سایر مالکین مشاعی در خصوص افراز ملک به توافق برسید. توافق بین مالکین بسیاری از اختلافات و چالش های احتمالی را از میان برمی دارد و فرآیند افراز را سریع تر و کم هزینه تر می کند. توافق می تواند در خصوص اصل افراز نحوه افراز تقسیم قطعات ارزش گذاری قطعات تقسیم هزینه ها و سایر مسائل مربوط به افراز باشد. توافق نامه کتبی بین مالکین اعتبار و ضمانت اجرایی بیشتری دارد.
- بررسی ضوابط و مقررات شهرسازی : قبل از اقدام به افراز ملک ضوابط و مقررات شهرسازی مربوط به ملک خود را به دقت بررسی کنید. اطلاع از این ضوابط به شما کمک می کند تا از امکان پذیر بودن افراز ملک به قطعات مورد نظر اطمینان حاصل کنید و از صرف وقت و هزینه برای افراز غیرممکن جلوگیری کنید. برای بررسی ضوابط شهرسازی می توانید به شهرداری محل وقوع ملک مراجعه کنید.
- انتخاب کارشناس رسمی دادگستری مجرب : در صورتی که فرآیند افراز به کارشناسی ارجاع شود تلاش کنید کارشناس رسمی دادگستری مجرب و متخصص در امور ملکی برای ارزیابی ملک شما تعیین شود. کارشناس مجرب با دقت و تخصص بیشتری به بررسی ملک شما پرداخته و گزارش کارشناسی دقیق و منصفانه ای تهیه خواهد کرد که از بروز اختلافات بعدی جلوگیری می کند.
- پیگیری مستمر پرونده در اداره ثبت : پس از تقدیم درخواست افراز به اداره ثبت به طور مستمر پرونده خود را پیگیری کنید. پیگیری مستمر به شما کمک می کند تا از روند پیشرفت پرونده مطلع باشید و در صورت بروز هرگونه مشکل یا تأخیر به موقع اقدام کنید. برای پیگیری پرونده می توانید به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مراجعه کنید یا از طریق سامانه های آنلاین موجود وضعیت پرونده خود را پیگیری کنید.
نقش کارشناس رسمی دادگستری در افراز ملک
همانطور که اشاره شد کارشناس رسمی دادگستری نقش کلیدی و تعیین کننده ای در فرآیند افراز ملک ایفا می کند. کارشناس به عنوان یک متخصص بی طرف و مورد اعتماد دادگاه و اداره ثبت وظیفه ارزیابی قابلیت افراز ملک و تهیه نقشه افرازی را بر عهده دارد. نظر کارشناس مبنای تصمیم گیری اداره ثبت و دادگاه در خصوص افراز ملک قرار می گیرد.
وظایف اصلی کارشناس رسمی دادگستری در فرآیند افراز ملک عبارتند از:
- بررسی قابلیت افراز ملک : کارشناس با مراجعه به محل ملک بررسی اسناد و مدارک و استعلام از مراجع ذی صلاح قابلیت افراز ملک را از جنبه های مختلف (قانونی مقرراتی فنی و کارشناسی) بررسی می کند. کارشناس باید اطمینان حاصل کند که افراز ملک با ضوابط و مقررات شهرسازی قوانین مربوط به کاربری اراضی و سایر قوانین و مقررات مرتبط مغایرتی ندارد و قطعات مفروزه قابلیت انتفاع مستقل را دارند.
- تهیه نقشه افرازی : در صورتی که کارشناس ملک را قابل افراز تشخیص دهد نقشه افرازی ملک را تهیه می کند. نقشه افرازی باید دقیق واضح و مطابق با اصول نقشه برداری و ضوابط ثبتی باشد. در نقشه افرازی ملک مشاع به قطعات مفروزه تقسیم شده و حدود مساحت ابعاد و موقعیت هر قطعه به طور دقیق مشخص می شود. همچنین در نقشه افرازی معابر فضاهای مشاعی و سایر جزئیات مربوط به افراز نیز باید به طور کامل مشخص شود.
- ارائه گزارش کارشناسی : کارشناس پس از انجام بررسی های لازم و تهیه نقشه افرازی گزارش کارشناسی خود را تهیه می کند. در گزارش کارشناسی کارشناس به طور مستدل و مستند در خصوص قابلیت افراز ملک نحوه افراز رعایت ضوابط و مقررات مربوطه ارزش گذاری قطعات و سایر مسائل مربوط به افراز اظهارنظر می کند. گزارش کارشناسی باید جامع دقیق بی طرفانه و مستند به مدارک و دلایل قانونی و کارشناسی باشد.
چه زمانی به وکیل برای افراز ملک نیاز دارید؟
در بسیاری از موارد فرآیند افراز ملک به دلیل پیچیدگی های قانونی و اداری اختلافات بین مالکین مشاعی و سایر چالش ها نیازمند کمک و راهنمایی وکیل متخصص است. به طور کلی در موارد زیر توصیه می شود از خدمات وکیل برای افراز ملک بهره مند شوید :
- وجود اختلافات بین مالکین مشاعی : در صورتی که بین مالکین مشاعی در خصوص افراز ملک نحوه افراز تقسیم قطعات یا سایر مسائل مربوط به افراز اختلاف وجود داشته باشد بهترین راهکار مراجعه به وکیل است. وکیل با تجربه و تخصص خود می تواند به حل و فصل اختلافات بین مالکین کمک کند و فرآیند افراز را به صورت مسالمت آمیز پیش ببرد. در صورت عدم امکان توافق وکیل می تواند اقدامات قانونی لازم را برای پیگیری افراز ملک از طریق مراجع قضایی انجام دهد.
- پیچیدگی های قانونی و اداری : فرآیند افراز ملک پیچیدگی های قانونی و اداری متعددی دارد. آگاهی از قوانین و مقررات مربوطه رویه های اداری و نکات فنی و حقوقی برای موفقیت در فرآیند افراز ضروری است. وکیل متخصص با دانش و تجربه خود می تواند تمامی مراحل فرآیند افراز را به درستی و قانونی طی کند و از بروز مشکلات و اشتباهات احتمالی جلوگیری کند.
- غیرقابل افراز بودن ملک از نظر اداره ثبت : در صورتی که اداره ثبت اسناد و املاک قرار رد درخواست افراز را به دلیل غیرقابل افراز بودن ملک صادر کند ناامید نشوید. در بسیاری از موارد با اعتراض به قرار رد در دادگاه و ارائه دلایل و مستندات قانونی می توان تصمیم اداره ثبت را نقض کرد و حکم افراز ملک را از دادگاه دریافت کرد. در این موارد کمک وکیل متخصص بسیار ضروری است. وکیل با بررسی دقیق پرونده ایرادات و نواقص احتمالی تصمیم اداره ثبت را شناسایی کرده و لایحه اعتراضی قوی و مستدلی را به دادگاه ارائه خواهد کرد.
- نیاز به راهنمایی و مشاوره حقوقی : حتی اگر اختلافات خاصی بین مالکین وجود نداشته باشد و فرآیند افراز به ظاهر ساده به نظر برسد باز هم مشاوره با وکیل قبل از اقدام به افراز توصیه می شود. وکیل می تواند اطلاعات و راهنمایی های لازم را در خصوص فرآیند افراز مدارک مورد نیاز هزینه ها نکات حقوقی و سایر مسائل مربوط به افراز به شما ارائه دهد و از حقوق شما در فرآیند افراز محافظت کند.
نتیجه گیری
افراز ملک فرآیندی مهم و کاربردی در حقوق مالکیت است که به مالکین مشاعی امکان می دهد مالکیت مستقل بر بخش مشخصی از ملک خود را کسب کنند. اگرچه قوانین و مقررات مربوط به افراز ملک چارچوب کلی این فرآیند را مشخص کرده اند اما در عمل افراز ملک می تواند با پیچیدگی ها و چالش های متعددی همراه باشد. آگاهی از قوانین و مقررات مربوطه رویه های اداری نکات فنی و حقوقی و بهره مندی از خدمات وکیل متخصص می تواند به مالکین مشاعی کمک کند تا فرآیند افراز ملک را به صورت موفقیت آمیز و با کمترین چالش و اختلاف به پایان برسانند. در نهایت توصیه می شود قبل از هر اقدامی برای افراز ملک حتماً با وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کنید تا از حقوق خود آگاه شده و بهترین راهکار حقوقی را برای رسیدن به هدف خود انتخاب کنید.
پرسش های متداول
سوال ۱ : آیا می توان ملکی را که سند مشاع دارد بدون رضایت سایر مالکین افراز کرد؟
پاسخ : بله مطابق قانون مدنی هر شریک المال می تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید. رضایت سایر مالکین برای تقاضای افراز الزامی نیست. با این حال در فرآیند افراز نظر و حقوق سایر مالکین نیز مورد توجه قرار می گیرد و اداره ثبت و دادگاه سعی می کنند افراز را به گونه ای انجام دهند که حقوق تمامی مالکین رعایت شود.
سوال ۲ : هزینه افراز ملک بر عهده کیست؟
پاسخ : به طور معمول هزینه های افراز ملک به نسبت سهم هر مالک مشاعی بین آن ها تقسیم می شود. این هزینه ها شامل هزینه کارشناسی هزینه نقشه برداری هزینه ثبت و صدور سند مالکیت و سایر هزینه های اداری است. با این حال مالکین مشاعی می توانند در خصوص نحوه تقسیم هزینه ها توافق دیگری داشته باشند. به عنوان مثال ممکن است توافق کنند که یکی از مالکین تمام هزینه ها را پرداخت کند یا هزینه ها به نسبت دیگری بین آن ها تقسیم شود.
سوال ۳ : چه مدت طول می کشد تا فرآیند افراز ملک به پایان برسد؟
پاسخ : مدت زمان فرآیند افراز ملک به عوامل مختلفی بستگی دارد. از جمله این عوامل می توان به توافق یا عدم توافق مالکین مشاعی پیچیدگی های قانونی و اداری پرونده حجم کار اداره ثبت و دادگاه و سرعت عمل کارشناس و سایر مراجع ذی صلاح اشاره کرد. در صورت توافق مالکین و عدم وجود پیچیدگی های خاص فرآیند افراز ممکن است چند ماه به طول انجامد. اما در صورت وجود اختلافات و پیچیدگی ها فرآیند افراز ممکن است بیش از یک سال نیز به طول انجامد.
آیا شما به دنبال کسب اطلاعات بیشتر در مورد "متراژ ملک قابل افراز" هستید؟ با کلیک بر روی اقتصادی, کسب و کار ایرانی، آیا به دنبال موضوعات مشابهی هستید؟ برای کشف محتواهای بیشتر، از منوی جستجو استفاده کنید. همچنین، ممکن است در این دسته بندی، سریال ها، فیلم ها، کتاب ها و مقالات مفیدی نیز برای شما قرار داشته باشند. بنابراین، همین حالا برای کشف دنیای جذاب و گسترده ی محتواهای مرتبط با "متراژ ملک قابل افراز"، کلیک کنید.
