نمونه دادخواست فروش ملک مشاع قولنامه ای

اگه شما هم تو دردسر فروش ملک مشاع قولنامه ای افتادید و نمی دونید چطوری از این گره حقوقی خلاص بشید، نگران نباشید! اینجا می خوایم قدم به قدم بهتون بگیم چطوری با تنظیم یک دادخواست درست و حسابی، این مشکل رو حل کنید. فروش ملک مشاع قولنامه ای قلق های خاص خودش رو داره، ولی اگه مسیرش رو بلد باشید، می تونید به حق و حقوقتون برسید و از ضرر و زیان بیشتر جلوگیری کنید.

داستان املاک مشاع قولنامه ای، یه قصه پر فراز و نشیبه که خیلی ها رو درگیر خودش می کنه. فکرش رو بکنید، یه ملکی دارید که چند نفری توش شریکید، اما نه سند رسمی تک برگی براش اومده و نه بقیه شرکا با فروش یا تقسیمش کنار میان. خب، اینجاست که چاره ای جز رفتن به دادگاه و استفاده از اهرم قانونی دادخواست فروش ملک مشاع قولنامه ای ندارید. اما چطوری باید این دادخواست رو بنویسید که همه چیزش قانونی و درست باشه و به نتیجه دلخواهتون برسید؟ در ادامه با جزئیات کامل و با زبونی خودمونی، همه فوت وفن کار رو بهتون یاد می دیم تا از صفر تا صد ماجرا دستتون بیاد.

مفاهیم بنیادی: ملک مشاع و ملک قولنامه ای، از سیر تا پیاز

قبل از اینکه شیرجه بزنیم تو بحث دادخواست و کارهای دادگاهی، بهتره یه مرور کوچولو روی دوتا مفهوم اصلی داشته باشیم: «ملک مشاع» و «ملک قولنامه ای». این دوتا اگه با هم قاطی بشن، کلاً پیچیدگی های کار حسابی زیاد میشه.

ملک مشاع چیست؟

ببینید، اصطلاح مشاع خودش یعنی مشترک. پس ملک مشاع یعنی ملکی که چند نفر به صورت مشترک و شراکتی صاحبش هستن. حالا این شراکت می تونه از راه های مختلفی به وجود اومده باشه. مثلاً یه ملکی از پدر و مادر به چند تا فرزند ارث رسیده باشه. خب، تا وقتی که این ملک بین وراث تقسیم نشه و هر کسی سهم خودش رو دقیقاً ندونه کجای ملکه، اون ملک مشاع حساب میشه. یا ممکنه چند تا دوست یا فامیل با هم پول گذاشتن و یه زمین یا آپارتمانی رو خریدن. اینجا هم باز ملک مشترکه و سهم هر کدومشون تو تمام اجزای اون ملک پخش شده، نه فقط یه تیکه خاص.

توی ملک مشاع، هیچ کس نمی تونه بگه این تیکه از ملک مال منه و اون تیکه مال تو. هر نفر به اندازه سهمش (مثلاً یک سوم، یک چهارم و…) توی همه ملک شریکه. این یعنی اگه یه زمین صد متری مشاع باشه و دو نفر توی اون شریک باشن، هر دوی اونا توی هر مترمربع از اون زمین، 50 درصد مالکیت دارن. همین موضوع باعث میشه که برای هر تصمیمی، از اجاره دادن تا فروش و حتی تعمیرات ساده، همه شرکا باید با هم به توافق برسن. وگرنه میشه داستان نه شیر شتر نه دیدار عرب!

ملک قولنامه ای چیست؟

حالا بریم سراغ ملک قولنامه ای. حتماً تا حالا این کلمه به گوشتون خورده. ملک قولنامه ای یعنی ملکی که سند رسمی و دفترچه ای نداره. مالکیتش فقط با یه قولنامه یا مبایعه نامه عادی (همون کاغذی که دست نویس یا تایپ شده و فروشنده و خریدار امضا کردن) اثبات میشه. اینجور ملک ها معمولاً تو مناطق خاصی که هنوز سند رسمی براشون صادر نشده، یا تو بافت های قدیمی تر شهرها، خیلی زیاد پیدا میشن. ممکنه اصلاً هنوز پلاک ثبتی نداشته باشه، یا سابقه ثبتی داره ولی انتقال رسمی انجام نشده.

خیلی از مردم ممکنه به دلایل مختلف (مثل قیمت پایین تر، سرعت بیشتر تو معامله، یا حتی ناآگاهی از مشکلاتش) سمت خرید و فروش ملک قولنامه ای برن. اما باید بدونید که قولنامه با وجود اینکه یک سند معتبره و میشه تو دادگاه بهش استناد کرد، اما اعتبارش به اندازه سند رسمی نیست و می تونه کلی دردسر براتون درست کنه. مخصوصاً اگه بخواید ملک رو بفروشید یا تسهیلات بانکی بگیرید، تازه متوجه چالش هاش میشید.

چرا ترکیب مشاع و قولنامه ای منجر به پیچیدگی می شود؟

خب، حالا فکر کنید این دوتا مفهوم با هم ترکیب بشن! یعنی شما یه ملکی دارید که هم مشاعه (چند نفر توش شریک هستید) و هم قولنامه ایه (سند رسمی نداره). این ترکیب، یه بمب ساعتی از مشکلات حقوقیه که ممکنه هر لحظه منفجر بشه. چرا؟

1. اثبات مالکیت سخت تر: وقتی سند رسمی ندارید، اثبات دقیق اینکه چه کسی چقدر مالکیت داره، ممکنه سخت تر باشه. باید قولنامه های قبلی، گواهی حصر وراثت و مدارک دیگه رو ردیف کنید.
2. عدم قابلیت افراز توسط ثبت: اگه ملک سند رسمی داشت، می شد برای افراز (جدا کردن فیزیکی سهم هر شریک) برید اداره ثبت. اما وقتی قولنامه ایه، اداره ثبت بهتون سرویس نمیده و باید مستقیم برید دادگاه.
3. مشکلات فروش عادی: حتی اگه همه شرکا هم برای فروش به توافق برسن، خریدار معمولاً برای ملک قولنامه ای تردید داره و شاید به راحتی حاضر نشه پول بده یا قیمت کمتری پیشنهاد بده.
4. اختلافات داخلی شدیدتر: نبود سند رسمی خودش یه منبع ابهام و اختلافه. حالا اگه این ابهام با اختلاف شرکا سر استفاده یا فروش قاطی بشه، اوضاع حسابی پیچیده تر میشه.

خلاصه که ترکیب این دوتا، یعنی باید برای هر قدمی که برمی دارید، خیلی با دقت و حساب شده عمل کنید.

ملک مشاع قولنامه ای مثل یه پازل پیچیده است که تکه هایش پراکنده شده و برای جمع کردنش نیاز به نقشه راه دقیق دارید؛ و این نقشه راه چیزی نیست جز آگاهی از مراحل قانونی و یک دادخواست اصولی.

ضرورت طرح دادخواست فروش ملک مشاع قولنامه ای

ممکنه با خودتون بگید خب، حالا که ملک مشاع و قولنامه ایه، بیخیال میشم یا صبر می کنم تا شاید یه روزی شرکا سر عقل بیان و توافق کنیم. اما متاسفانه توی دنیای واقعی، این اتفاق به این راحتی ها نمی افته و صبر کردن فقط باعث میشه زمان و فرصت های بهتری رو از دست بدید. اینجا چندتا دلیل هست که نشون میده چرا باید آستین بالا بزنید و دادخواست فروش ملک مشاع قولنامه ای رو مطرح کنید:

1. وقتی توافق آبکی میشه: بهترین راه برای فروش هر مال مشترکی، توافق همه شرکاست. اما اگه یکی از شرکا (یا چندتاشون) لجبازی کنه، همکاری نکنه، یا کلاً زیر بار فروش نره، چی؟ توی این شرایط، دیگه راهی جز مراجعه به دادگاه و استفاده از قانون ندارید.
2. ملک عمراً تقسیم نمیشه: خیلی از املاک مشاع، اصلاً از نظر فیزیکی قابل تقسیم نیستن. مثلاً یه واحد آپارتمان چطوری میتونه بین دو نفر تقسیم بشه که هرکدوم یه سند جدا داشته باشن؟ یا یه زمین کوچیک که اگه تقسیم بشه، دیگه هیچ کدوم از تیکه ها کارایی لازم رو ندارن. اینجا کارشناس دادگستری تشخیص میده که ملک غیرقابل افرازه و تنها راه حل، فروش و تقسیم پولشه.
3. ضرر و زیان، همین بغل گوشتون: وقتی ملک مشاع باقی می مونه و شرکا به توافق نمی رسن، معمولاً یکی از شرکا (یا همه) ضرر می کنن. مثلاً ممکنه ملک بدون استفاده بمونه، فرسوده بشه، یا هزینه های نگهداریش رو کسی پرداخت نکنه و ارزشش روز به روز کمتر بشه. این ضرر و زیان، یه دلیل محکم برای طرح دادخواست فروش اجباریه.
4. محدودیت های قانونی برای فروش سهم خودتون: شاید با خودتون فکر کنید خب من سهم خودم رو می فروشم و خلاص. اما بدون رضایت بقیه شرکا، فروش سهم مشاع خودتون به یه غریبه کار راحتی نیست و ممکنه با دردسرهایی مثل حق شفعه سایر شرکا مواجه بشید. حتی اگه بفروشید، اون خریدار جدید هم باز مثل شما وارد یه وضعیت مشاع پیچیده میشه.

پس ببینید، در بسیاری از مواقع، دادخواست فروش ملک مشاع قولنامه ای، تنها راهکار قانونی و منطقی برای رهایی از این بن بست و رسیدن به حق و حقوقتونه. تعلل فقط کار رو سخت تر و هزینه ها رو بیشتر می کنه.

تفاوت کلیدی: افراز ملک مشاع یا دستور فروش؟

اینجا یه سوال مهم پیش میاد: وقتی ملک مشاعه، باید درخواست افراز بدیم یا دستور فروش؟ این دوتا با هم فرق دارن و دونستن تفاوتشون خیلی مهمه تا مسیر درستی رو انتخاب کنید.

افراز ملک مشاع

افراز یعنی جدا کردن یا تقسیم کردن فیزیکی سهم هر شریک از مال مشاع. فکر کنید یه زمین بزرگی دارید و چند نفر توش شریکید. اگه این زمین به اندازه ای بزرگ باشه که بشه اون رو به تیکه های کوچیک تر تقسیم کرد و سهم هر شریک رو با حدود مشخص (مثلاً با دیوارکشی یا مشخص کردن مرزها) جدا کرد، اون وقت میشه درخواست افراز داد.

• مراجع رسیدگی: اگه ملک سند رسمی داشت، اول باید می رفتید اداره ثبت اسناد و املاک. اگه اداره ثبت تشخیص میداد که ملک قابل افرازه و هیچ مشکلی نداره، کار همونجا تموم میشد. اما اگه ملک قابل افراز نبود یا اختلاف شدیدی بین شرکا بود، اون وقت باید می رفتید دادگاه.
• شرط اصلی افراز: قابلیت تقسیم پذیری ملک. یعنی باید ملک از نظر فنی و حقوقی بشه تیکه تیکه بشه و هر تیکه سهم یه نفر باشه.
• چالش افراز در املاک قولنامه ای: اینجا همون مشکل اصلی رو داریم! اگه ملک قولنامه ای باشه، اداره ثبت اصلاً درخواست افراز رو ازتون قبول نمی کنه. چون اداره ثبت فقط به سند رسمی اهمیت میده. پس برای املاک قولنامه ای، راه افراز از طریق اداره ثبت عملاً مسدوده و شما باید مستقیم به دادگاه مراجعه کنید.

دستور فروش ملک مشاع

دستور فروش ملک مشاع یعنی دادگاه تشخیص میده که ملک قابل تقسیم فیزیکی نیست (غیرقابل افراز) و یا شرکا به هیچ وجه برای تقسیم یا استفاده از ملک به توافق نمی رسن. تو این حالت، دادگاه دستور میده که ملک از طریق مزایده (فروش به بالاترین پیشنهاد) فروخته بشه و پول حاصل از فروش بین شرکا به نسبت سهمشون تقسیم بشه.

• مرجع رسیدگی: این پرونده ها همیشه تو دادگاه عمومی حقوقی مطرح میشن.
• چه زمانی دستور فروش صادر میشه؟
  1. وقتی کارشناس رسمی دادگستری تشخیص بده که ملک از نظر فنی و حقوقی قابل افراز نیست. مثلاً یه خونه کوچیک که اگه تقسیم بشه، هیچ کدوم از بخش ها کاربری مناسبی ندارن.
  2. وقتی همه شرکا با هم تو فروش توافق نمی کنن و یکی از اونا درخواست فروش ملک رو به دادگاه میده.

کدام گزینه برای ملک مشاع قولنامه ای مناسب تر است؟

راستش رو بخواید، برای ملک مشاع قولنامه ای ، توی بیشتر موارد، دستور فروش تنها راه منطقی و شدنیه. چرا؟ چون همونطور که گفتیم، اداره ثبت برای افراز ملک قولنامه ای کاری از دستش بر نمیاد و شما مجبورید برید دادگاه. تو دادگاه هم معمولاً با توجه به ماهیت قولنامه ای ملک و مشکلاتی که برای افراز فیزیکی پیش میاد (مخصوصاً اگه ملک کوچیک یا آپارتمان باشه)، تشخیص کارشناس این میشه که ملک غیرقابل افرازه. پس مستقیم میرن سراغ دستور فروش و مزایده.

البته، اگه ملک خیلی بزرگ باشه و از نظر فنی بشه سهم هر کس رو جدا کرد، دادگاه ممکنه اول دستور افراز بده. ولی تجربه نشون داده که توی املاک قولنامه ای و به خصوص آپارتمان ها یا زمین های با متراژ معمولی، مسیر دستور فروش سریع تر و عملی تره.

نمونه دادخواست فروش ملک مشاع قولنامه ای

خب، رسیدیم به مهم ترین بخش! حالا که مفاهیم رو متوجه شدید، وقتشه که ببینید یه دادخواست فروش ملک مشاع قولنامه ای چطوری نوشته میشه. یادتون باشه این یک نمونه کلیه و بهتره برای تنظیم نهایی، حتماً از مشاوره یه وکیل متخصص استفاده کنید تا جزئیات پرونده شما دقیقاً لحاظ بشه. اما این نمونه بهتون دید خوبی میده:

به نام خدا

عنوان دادخواست: تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع قولنامه ای از طریق مزایده

مشخصات خواهان (همون کسی که شکایت کرده):

نام و نام خانوادگی: [مثلاً: علی احمدی]
نام پدر: [مثلاً: حسین]
کد ملی: [مثلاً: 1234567890]
شماره شناسنامه: [مثلاً: 98765]
نشانی دقیق: [مثلاً: تهران، خیابان انقلاب، کوچه حافظ، پلاک 10، واحد 3]
شماره تماس: [مثلاً: 09121112233]

توضیح: حواستون باشه که تمام اطلاعات رو با دقت و کاملاً صحیح وارد کنید. هر اشتباه کوچیکی می تونه روند پرونده رو طولانی کنه.

مشخصات خواندگان (همون بقیه شرکا که طرف شکایت هستن):

نام و نام خانوادگی: [مثلاً: مریم احمدی]
نام پدر: [مثلاً: حسین]
کد ملی: [مثلاً: 0987654321]
شماره شناسنامه: [مثلاً: 54321]
نشانی دقیق: [مثلاً: تهران، خیابان آزادی، کوچه نسترن، پلاک 5، واحد 1]

نام و نام خانوادگی: [مثلاً: حسن احمدی]
نام پدر: [مثلاً: حسین]
کد ملی: [مثلاً: 1122334455]
شماره شناسنامه: [مثلاً: 12345]
نشانی دقیق: [مثلاً: تهران، خیابان ولیعصر، کوچه لاله، پلاک 2، واحد 4]

توضیح: باید تمامی شرکای ملک رو به عنوان خوانده تو دادخواست بیارید. حتی اگه آدرسشون رو دقیقاً نمی دونید، باید یه فکری براش بکنید (مثلاً از طریق استعلامات ثبتی یا شهادت محلی) تا دادگاه بتونه بهشون ابلاغ کنه.

مشخصات وکیل (اگه وکیل گرفتید):

نام و نام خانوادگی: [مثلاً: وکیل سارا محمودی]
نشانی دفتر: [مثلاً: تهران، خیابان بهشتی، پلاک 100، دفتر وکالت]

خواسته (چی از دادگاه می خواید؟):

صدور دستور فروش ملک مشاع قولنامه ای واقع در [آدرس دقیق ملک] از طریق مزایده و تقسیم وجوه حاصله به نسبت سهام مالکین، با احتساب هزینه های دادرسی و حق الزحمه کارشناسی.

توضیح: درخواست شما باید کاملاً مشخص و واضح باشه که دادگاه دقیقاً بدونه شما چی می خواید. اینجا درخواست اصلی فروش از طریق مزایده و تقسیم پوله.

دلایل و منضمات (مدارکتون رو ردیف کنید)

این بخش خیلی مهمه، چون دادگاه بر اساس همین مدارکه که تصمیم گیری می کنه:

1. تصویر مصدق قولنامه/مبایعه نامه: این مهم ترین مدرک شماست. از تمام صفحات و امضاهای قولنامه کپی بگیرید و اون رو مصدق کنید (یعنی تو دفتر خدمات قضایی یا دفترخونه تایید کنید که کپی برابر اصله).
2. تصویر مصدق گواهی حصر وراثت (اگه ملک موروثیه): اگه ملک از طریق ارث به شما و شرکا رسیده، گواهی حصر وراثت رو هم باید ضمیمه کنید تا سهم هر وارث مشخص بشه.
3. پاسخ استعلام ثبتی از اداره ثبت اسناد و املاک: این استعلام نشون میده که آیا ملک سابقه ثبتی داره یا نه و اگه داره، آیا سند تفکیکی صادر شده یا نه. اینجوری اثبات می کنید که ملک هنوز هم به صورت مشاعیه و سند رسمی تفکیکی نداره.
4. نظریه کارشناسی (اگه قبلاً کارشناس تعیین شده): اگه قبلاً برای افراز یا ارزیابی ملک به کارشناس مراجعه کردید و نظریه کارشناسی دارید که مثلاً گفته ملک قابل افراز نیست، اون رو هم ضمیمه کنید. اگه ندارید، تو بخش شرح دادخواست از دادگاه درخواست کنید کارشناس تعیین کنه.
5. تصویر مصدق مدارک هویتی خواهان: کپی شناسنامه و کارت ملی خودتون (خواهان) رو فراموش نکنید.
6. سایر مستندات: اگه فیش پرداختی بابت هزینه های مشترک ملک دارید، یا هر مدرکی که نشون بده برای توافق با بقیه شرکا تلاش کردید اما به نتیجه نرسیدید، اون ها رو هم ضمیمه کنید.

توضیح: حواستون باشه که تصویر مصدق یعنی کپی برابر اصل. این کار رو میتونید تو دفتر خدمات قضایی یا دفاتر اسناد رسمی انجام بدید. بدون این کار، دادگاه مدارک عادی رو قبول نمی کنه.

شرح دادخواست (قصه رو برای قاضی تعریف کنید)

اینجا وقتشه که ماجرا رو برای قاضی توضیح بدید، اما نه مثل داستان های دنباله دار! باید کوتاه، دقیق و مستند به مدارکتون حرف بزنید:

«ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان محل وقوع ملک]

با سلام و احترام،

اینجانب [نام و نام خانوادگی خواهان]، به استحضار عالی می رساند که به موجب قولنامه/مبایعه نامه شماره [شماره قولنامه] مورخ [تاریخ قولنامه]، مالک [مثلاً: یک سوم] از [مثلاً: شش دانگ] ملک مسکونی/تجاری/زمین واقع در [آدرس دقیق ملک و پلاک ثبتی در صورت وجود] می باشم. سایر مالکین مشاعی این ملک، خواندگان محترم [نام و نام خانوادگی خواندگان را دوباره ذکر کنید] می باشند که سهم هر یک از ایشان نیز طبق قولنامه فوق الذکر [ذکر سهم هر کدام] است.

متأسفانه این ملک فاقد سند رسمی تفکیکی بوده و به صورت قولنامه ای (سند عادی) در مالکیت ما می باشد. با وجود تلاش های مکرر اینجانب جهت رسیدن به توافق با خواندگان محترم برای [فروش عادی ملک / تقسیم فیزیکی ملک (افراز)]، متأسفانه هیچ گونه نتیجه ای حاصل نگردیده است. [اگه می تونید، اینجا مثالی از عدم همکاری بیارید، مثلاً: ایشان از پرداخت هزینه های نگهداری ملک خودداری کرده و یا مانع از بهره برداری سایر شرکا شده اند].

نظر به اینکه ادامه این وضعیت نه تنها موجب ضرر و زیان مادی و معنوی به اینجانب می گردد، بلکه از آنجایی که [مثلاً: ملک مساحت کمی دارد و / یک واحد آپارتمان است / از نظر فنی قابل تقسیم فیزیکی نمی باشد]، امکان افراز و تقسیم آن فراهم نیست. لذا با استناد به ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع و مواد مربوطه از قانون اجرای احکام مدنی، تقاضای ارجاع موضوع به کارشناس رسمی دادگستری جهت بررسی قابلیت افراز ملک و در صورت عدم امکان افراز، صدور دستور فروش ملک مشاع فوق الذکر از طریق مزایده و تقسیم وجوه حاصله به نسبت سهام مالکین را از محضر دادگاه محترم دارم.

از بذل عنایت و صدور حکم مقتضی کمال تشکر را دارم.

با احترام

[نام و نام خانوادگی خواهان یا وکیل]

توضیح: اینجا باید با زبون حقوقی ولی واضح، قضیه رو شرح بدید. نشون بدید که چرا دیگه راهی جز دادگاه ندارید.

دلایل قانونی (کدوم مواد قانون میگن حق با شماست؟)

این بخش نشون میده که شما با استناد به کدوم مواد قانونی این درخواست رو از دادگاه دارید:

• ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع و نحوه اجرای آن.
• مواد 41 و 43 قانون اجرای احکام مدنی (این مواد مربوط به نحوه مزایده و فروش امواله).
• مواد 571 الی 606 قانون مدنی (این مواد کلیات مربوط به احکام شرکت و مال مشاع رو توضیح میده).

توضیح: استناد به مواد قانونی صحیح، نشون میده که شما با اطلاعات کامل وارد دادگاه شدید و این پرونده پایه و اساس محکمی داره.

محل امضا و تاریخ

آخرین بخش هم که دیگه مشخصه:

امضای خواهان یا وکیل او

تاریخ تنظیم دادخواست: [مثلاً: 1403/05/15]

مراحل قانونی پس از ثبت دادخواست: از دادخواست تا مزایده

خب، دادخواست رو نوشتید و مدارک رو هم جمع و جور کردید. حالا چی میشه؟ اینجاست که وارد چرخه پیچیده ولی منظم دادگاه میشیم. مراحل بعد از ثبت دادخواست فروش ملک مشاع قولنامه ای، تقریباً این شکلیه:

1. ثبت دادخواست تو دفاتر خدمات قضایی: اول از همه باید دادخواست رو به همراه مدارک تو یکی از دفاتر خدمات قضایی الکترونیک ثبت کنید. این دفاتر، دادخواست رو به سیستم دادگستری وارد می کنن و پرونده شما به یه شعبه از دادگاه عمومی حقوقی ارجاع داده میشه.
2. تعیین وقت رسیدگی و ابلاغ به طرفین: بعد از اینکه پرونده به شعبه خاصی رفت، دادگاه یه وقت برای جلسه رسیدگی تعیین می کنه و این وقت رو همراه با یه کپی از دادخواست شما، برای همه طرفین دعوا (یعنی خودتون و همه خواندگان) با پست یا سامانه ثنا ابلاغ می کنه. خیلی مهمه که آدرس خواندگان رو درست بدید تا ابلاغ به درستی انجام بشه.
3. جلسه دادرسی و شنیدن حرف های طرفین: تو این جلسه، قاضی حرف های شما و دفاعیات خواندگان رو گوش میده. ممکنه مدارک جدیدی رد و بدل بشه یا توضیحات بیشتری از شما بخوان. اگه وکیل داشته باشید، کارتون خیلی راحت تره.
4. ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری: اینجا یه مرحله حیاتیه. معمولاً دادگاه برای اینکه ببینه واقعاً ملک قابل افراز هست یا نه و ارزشش چقدره، پرونده رو به یک یا چند کارشناس رسمی دادگستری ارجاع میده. کارشناس بعد از بازدید ملک و بررسی جوانب، نظریه اش رو کتباً به دادگاه اعلام می کنه.
5. صدور دستور فروش: اگه نظریه کارشناس این باشه که ملک غیرقابل افرازه یا دلایل دیگه (مثل عدم توافق شرکا) برای فروش ملک کافی باشه، قاضی دستور فروش ملک مشاع رو صادر می کنه.
6. مراحل اجرای حکم (مزایده و تقسیم پول): بعد از صدور دستور فروش، پرونده میره به اجرای احکام دادگستری. اینجا مراحل مزایده شروع میشه:
   • تعیین قیمت پایه: معمولاً بر اساس نظریه کارشناس، یه قیمت پایه برای ملک تعیین میشه.
   • آگهی مزایده: اجرای احکام، از طریق روزنامه های کثیرالانتشار یا سایت های رسمی، آگهی مزایده رو منتشر می کنه.
   • برگزاری مزایده: در روز و ساعت مشخص، مزایده برگزار میشه و ملک به بالاترین قیمت پیشنهادی فروخته میشه.
   • پرداخت هزینه ها و تقسیم سهم الشرکه: بعد از فروش ملک و کسر هزینه های اجرای حکم (مثل هزینه های مزایده و کارشناسی)، پولی که باقی می مونه، بین همه شرکا به نسبت سهم مالکیتشون تقسیم میشه.

این مراحل ممکنه کمی زمان بر باشه، اما نگران نباشید. اگه تمام مدارک کامل و درست باشه و دادخواست به درستی تنظیم شده باشه، معمولاً پرونده روند منطقی خودش رو طی می کنه.

نکات حقوقی حیاتی و چالش های خاص ملک قولنامه ای

فروش ملک مشاع قولنامه ای پر از ریزه کاریه. اینجا چندتا نکته حقوقی مهم رو براتون میگم که دونستنشون می تونه حسابی به دردتون بخوره و از مشکلات احتمالی جلوگیری کنه:

1. اعتبار قولنامه: خب، گفتیم که قولنامه سند رسمی نیست، اما کاملاً بی اعتبار هم نیست. برای اینکه قولنامه تون حسابی قوی باشه و تو دادگاه بهش استناد کرد، به این نکات دقت کنید:
   • کد رهگیری: اگه قولنامه با کد رهگیری و تو بنگاه املاک رسمی تنظیم شده باشه، اعتبارش بیشتره.
   • شهود: هرچی تعداد شهود معتبر (افرادی که زیر قولنامه رو به عنوان شاهد امضا کردن) بیشتر باشه، اثبات اصالت قولنامه راحت تره.
   • امضای همه مالکین: مطمئن بشید که تمام کسانی که اسمشون به عنوان فروشنده تو قولنامه هست، زیرش رو امضا کردن.
2. اثبات مالکیت در نبود سند رسمی: وقتی سند ندارید، اثبات مالکیت حسابی مهمه. باید تمام مدارک تکمیلی رو جمع کنید:
   • مبایعه نامه های قبلی: اگه ملک قبلاً هم با قولنامه معامله شده، مبایعه نامه های پشت سر هم رو جمع کنید.
   • اقرارنامه: اگه شریکاتون (یا هر کسی که ممکنه ادعایی داشته باشه) با یه اقرارنامه رسمی، مالکیت شما رو تأیید کنن، خیلی کمک کننده است.
   • شهادت شهود: شهادت افرادی که از مالکیت شما مطلع هستن و می تونن تو دادگاه شهادت بدن.
3. تکلیف ملک قولنامه ای فاقد سابقه ثبتی: بعضی ملک ها اصلاً پلاک ثبتی ندارن و هیچ وقت تو اداره ثبت اسناد ثبت نشدن. اینجور ملک ها مشکلاتشون چندین برابر میشه. توی این موارد، اثبات مالکیت به مراتب سخت تره و نیاز به بررسی دقیق تر مدارک محلی و سوابق اون منطقه داره. گاهی وقتا قبل از درخواست فروش، باید برای اثبات مالکیت و گرفتن سابقه ثبتی اقدام کنید.
4. حق شفعه: این یه حق قانونیه که فقط تو املاک مشاع وجود داره. اگه یکی از شرکا بخواد سهم خودش رو به یه نفر غریبه بفروشه، بقیه شرکا (اگه شرایطش رو داشته باشن) حق دارن که با همون قیمت، سهم رو بخرن و نذارن غریبه وارد شراکت بشه. این حق می تونه جلوی فروش رو بگیره یا اون رو به تأخیر بندازه. وکیل شما می تونه در مورد این حق و نحوه مدیریت اون راهنمایی تون کنه.
5. هزینه های دادرسی و کارشناسی: فکر نکنید که پرونده دادگاه فقط یه امضا و یه نامه است! برای ثبت دادخواست، تعیین کارشناس، اجرای حکم و… باید هزینه هایی پرداخت کنید. این هزینه ها بسته به ارزش ملک و پیچیدگی پرونده متفاوته. معمولاً این هزینه ها در نهایت از مبلغ فروش ملک کسر میشه و بین شرکا تقسیم میشه، اما شما باید در ابتدا اون ها رو پرداخت کنید.
6. مالیات نقل و انتقال: بعد از فروش ملک، چه قولنامه ای باشه چه سند رسمی، معمولاً مالیات نقل و انتقال بهش تعلق می گیره. حواستون به این قضیه باشه تا بعداً از مالیات غافلگیر نشید.

نقش وکیل متخصص: خب، بعد از خوندن همه اینا، احتمالاً متوجه شدید که این قضیه چقدر پیچیده و پر از جزئیات حقوقیه. اینجا دیگه وقتش نیست که خودتون دست به کار بشید و آزمون و خطا کنید. گرفتن یک وکیل متخصص تو حوزه املاک مشاع و قولنامه ای، نه تنها می تونه کارتون رو حسابی جلو بندازه و زمان زیادی رو براتون بخره، بلکه شانس موفقیت پرونده تون رو هم چندین برابر می کنه. وکیل میتونه مدارک رو دقیق بررسی کنه، دادخواست رو بدون نقص بنویسه، در جلسات دادگاه از حقوقتون دفاع کنه و شما رو از ریزه کاری ها و دام های حقوقی نجات بده.

---

سوالات متداول

آیا می توانم سهم مشاع خود را بدون رضایت سایر شرکا بفروشم؟

ببینید، از نظر قانونی شما حق دارید سهم مشاع خودتون رو بفروشید. اما اگه بخواید سهمتون رو به یه شخص غریبه بفروشید و بقیه شرکا راضی نباشن، ممکنه با مشکل حق شفعه روبه رو بشید. این حق به سایر شرکا اجازه میده که تا یه مدت مشخص، با همون شرایط، سهم فروخته شده رو بخرن. همچنین، پیدا کردن خریدار برای سهم مشاع بدون رضایت بقیه شرکا، کار سختیه، چون کسی دوست نداره وارد یه شراکت دردسرساز بشه. بهترین و مطمئن ترین راه، جلب رضایت بقیه شرکا یا اقدام از طریق دستور فروش دادگاهه.

چقدر طول می کشد تا حکم فروش ملک مشاع قولنامه ای صادر شود؟

زمان صدور حکم به عوامل مختلفی بستگی داره: مثل شلوغی دادگاه، پیچیدگی پرونده، کامل بودن مدارک شما، تعداد خواندگان و اینکه چقدر سریع ابلاغ به اون ها انجام میشه، و اینکه آیا کارشناسی لازم هست یا نه. معمولاً این پروسه می تونه از چند ماه تا یک سال یا حتی بیشتر طول بکشه. برای همین، شروع هرچه زودتر و پیگیری دقیق، خیلی مهمه.

در صورت فوت یکی از مالکان مشاعی، تکلیف چیست؟

اگه یکی از مالکان مشاعی فوت کنه، سهم اون به وراثش منتقل میشه. در این صورت، قبل از هر اقدامی، باید حصر وراثت انجام بشه و سهم هر یک از وراث مشخص بشه. بعد از اون، وراث متوفی به عنوان شرکای جدید وارد پرونده میشن و باید تو دادخواست به عنوان خوانده (یا خواهان، اگه بخوان با شما همکاری کنن) ذکر بشن.

اگر آدرس یکی از خواندگان نامشخص باشد، چه باید کرد؟

اگه آدرس دقیق یکی از خواندگان رو ندارید، باید از دادگاه درخواست کنید که ابلاغ از طریق روزنامه (آگهی) انجام بشه. البته قبلش باید نشون بدید که تمام تلاش خودتون رو برای پیدا کردن آدرسش کردید. این روش معمولاً زمان بره و هزینه های خودش رو داره.

آیا امکان اعتراض به نظر کارشناس وجود دارد؟

بله، در صورتی که به نظر کارشناس رسمی دادگستری اعتراض داشته باشید (مثلاً فکر می کنید قیمت گذاری درست انجام نشده یا تشخیص قابلیت افراز اشتباه بوده)، می تونید ظرف مدت قانونی (معمولاً یک هفته) به دادگاه اعتراض کنید و درخواست کنید که پرونده به هیئت سه نفره کارشناسی ارجاع داده بشه. این هیئت مجدداً موضوع رو بررسی می کنه و نظر نهایی رو میده.

چگونه می توانم از اعتبار قولنامه خود مطمئن شوم؟

برای اطمینان از اعتبار قولنامه، چند تا کار می تونید انجام بدید: اول، اگه قولنامه کد رهگیری داره، از طریق سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور می تونید از صحت اون مطمئن بشید. دوم، به امضاهای زیر قولنامه دقت کنید و مطمئن بشید که امضای فروشنده اصلی (یا همه فروشندگان) زیرش باشه. سوم، اگه شکی دارید، می تونید از یه وکیل متخصص بخواهید که قولنامه رو بررسی کنه و نظرش رو بهتون بگه.

نتیجه گیری

دیدید که فروش ملک مشاع قولنامه ای، از اون داستان های حقوقیه که با پیچیدگی های خاص خودش، حسابی آدم رو درگیر می کنه. از شناخت مفهوم مشاع و قولنامه گرفته تا تنظیم یه دادخواست درست و در نهایت، طی کردن مراحل قانونی دادگاه و مزایده. همه این قدم ها نیاز به دقت، صبر و دانش حقوقی کافی داره. اگه فکر می کنید ملک شما هم تو این وضعیت گیر افتاده و نمی تونید با بقیه شرکا به توافق برسید، یادتون باشه که وقت رو از دست ندید. تعلل فقط باعث میشه که اوضاع پیچیده تر و هزینه ها بیشتر بشه و خدای نکرده حق و حقوق شما از بین بره.

پس برای اینکه خیالتون راحت باشه و با اطمینان خاطر، مسیر قانونی رو طی کنید، حتماً با یک وکیل متخصص ملکی مشورت کنید. یه وکیل باتجربه، مثل یه راهنمای کاربلد، می تونه تو این مسیر پر از چالش، دستتون رو بگیره و شما رو به بهترین نتیجه ممکن برسونه. همین امروز برای گرفتن مشاوره حقوقی تخصصی اقدام کنید و آینده ملکتون رو بیمه کنید!